In arrivo il certificato di stabilità obbligatorio: di cosa si tratta?

In arrivo il certificato di stabilità obbligatorio: di cosa si tratta?

A seguito dei violenti terremoti che hanno colpito l’Italia negli ultimi anni e dei danni irreparabili conseguenti al crollo degli edifici colpiti—mai posti in sicurezza—si è avvertita, in misura crescente e diffusa, la necessità di introdurre nel nostro sistema giuridico un complesso di regole capace di evitare, o quantomeno ridurre, il verificarsi di ulteriori tragedie come quelle avvenute ultimamente a Torre Annunziata e, ancor più di recente, a Ischia.

Circa le soluzioni da adottare, all’indomani proprio del dramma avvenuto a Torre Annunziata—dove hanno perso la vita otto persone a causa del crollo di una palazzina—è intervenuto con un tweet il ministro per le infrastrutture Graziano Delrio, fresco di intervista rilasciata sul medesimo tema a Repubblica, il quale ha annunciato che nei contratti di affitto o di compravendita immobiliare sarà presto obbligatoria la certificazione di stabilità.

Sempre a Repubblica, il ministro ha spiegato che il problema del rischio crolli è serio e attuale (una casa su sei è a rischio) e deve essere affrontato immediatamente. La misura, che verrà inserita nella Legge di Stabilità per il 2018, andrà ad affiancarsi e ad aggiungersi alle agevolazioni fiscali previste e già fruibili per la ristrutturazione e messa in sicurezza degli edifici a rischio. Cosa cambierebbe nella pratica una volta approvata questa legge?

Che cos’è il certificato di stabilità obbligatorio

L’intenzione che ispira la norma è di rendere obbligatoria l’allegazione del certificato di stabilità dell’immobile ai futuri contratti di compravendita e affitto, così da “costringere” le parti interessate a promuovere un accertamento circa la sicurezza dell’edificio in relazione al verificarsi di un terremoto, vale a dire circa la sua vulnerabilità sismica.

Sul punto, il ministro è stato chiarissimo: “In Italia manca una classificazione ufficiale degli edifici. Abbiamo tuttavia introdotto l’obbligo della certificazione energetica e ora pensiamo di proseguire su questa strada anche per la sicurezza statica”.

Se la misura annunciata verrà disciplinata—come è dato immaginare—in analogia a quanto già fatto con la certificazione energetica, l’obbligo di cui si parla riguarderebbe la mera allegazione del certificato di stabilità ai contratti di compravendita e affitto, e non anche il rispetto di particolari requisiti antisismici dell’immobile.

In altre parole, anche se l’edificio che intendo vendere presenta una vulnerabilità sismica, il certificato di stabilità verrà comunque rilasciato dal professionista incaricato; ovviamente dando atto delle problematiche presenti.

Quindi, alla luce delle informazioni rese note dal ministro Delrio, per ora nessun obbligo di porre in sicurezza l’immobile ma solo quello di una certificazione circa lo stato di sicurezza dell’immobile medesimo.

Cosa cambia con l’introduzione del certificato di stabilità?

Rendere obbligatorio il certificato di stabilità comporterebbe quale conseguenza diretta e immediata l’incremento dei controlli tecnici sulla sicurezza degli edifici (ed è proprio questa la ratio della misura annunciata), a spese delle parti interessate.

In altre parole, il risultato pratico della misura è quello di delegare al privato l’onere (anche economico) della verifica degli edifici e di fare, in questo modo, emergere le criticità degli stessi rispetto a un possibile futuro sisma.

L’introduzione della misura, logicamente, avrà ripercussioni positive—come assicura il ministro—sull’indotto economico dei professionisti del settore e delle aziende specializzate. Per gli interessati, invece, la misura rappresenterà un nuovo e ulteriore costo rispetto alle già alte spese contrattuali.

In realtà, come ricorda il ministro, sono circa vent’anni che si cerca di introdurre il libretto (o fascicolo) del fabbricato in grado di certificare lo stato reale degli immobili esistenti sul territorio italiano. Ed è stata proprio la ricaduta sulle famiglie dei costi economici delle verifiche l’ostacolo principale alla sua introduzione.

Il fascicolo del fabbricato è, essenzialmente, una raccolta di documenti relativi a un immobile e alla sua “storia” (nel quale confluirebbe anche il certificato di stabilità) che può servire da strumento per il monitoraggio dello stato di conservazione di un immobile.

La questione costi, però, come afferma Delrio, “da qualche tempo è venuta meno”, soprattutto ora che vi è “la possibilità di detrarre fiscalmente fino all’85% delle spese sostenute” (per l’esame, la ristrutturazione e messa in sicurezza dell’immobile).

Difatti, prosegue Delrio, non avendo “potuto imporre per legge il libretto del fabbricato abbiamo cercato di rendere appetibile con gli incentivi l’esame e l’adeguamento statico degli immobili”. Ora, però, “si rende necessario un salto di qualità culturale dei proprietari”.

certificato 1

Quali sono state le reazioni all’annuncio del ministro?

L’annuncio del ministro Delrio, come detto, ha provocato diverse e opposte reazioni. Tenute a mente le implicazioni, anche economiche,  che comporterebbe l’introduzione della misura annunciata, vediamo innanzitutto cosa ne pensa il mondo dei professionisti del settore.

Il CNI (Consiglio Nazionale Ingegneri) si esprime in senso favorevole alla novità annunciata dal ministro Delrio per tramite del suo presidente, Armando Zambrano, il quale afferma che “l’annuncio dell’introduzione del certificato di stabilità è una cosa opportuna da parte del governo. Il sisma-bonus, in questo senso, è un bel passo in avanti, anche se sono necessarie delle modifiche normative per renderlo meglio attuabile”.

Anche l’Ordine degli Architetti di Torino esprime il suo parere positivo, ponendo però l’accento sull’opportunità di rendere obbligatoria “l’applicazione del libretto del fabbricato, strumento per il monitoraggio dello stato di conservazione del patrimonio edilizio finalizzato a individuare le situazioni di rischio degli edifici e a programmare nel tempo interventi di ristrutturazione e manutenzione per migliorare la qualità dei fabbricati”.

Della stessa opinione è il Consiglio Nazionale degli Architetti, Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori, il quale auspica l’introduzione anticipata del “fascicolo del fabbricato—una sorta di cartella clinica—contro il quale, anche in queste ore, si levano interessate voci di dissenso”.

Altri sposano l’idea che sarebbe necessario qualcosa di più della misura annunciata, come per esempio il presidente del CNPI (Consiglio Nazionale dei Periti Industriali), Giampiero Giovannetti che dice “sì all’istituzione di un certificato di stabilità obbligatorio per gli edifici, ma all’interno di un piano complessivo di prevenzione e sicurezza”.

Dal mondo universitario, arriva il commento del professor Edoardo Cosenza, Ordinario di tecnica delle costruzioni all’università Federico II di Napoli, il quale risponde su Facebook al tweet di Delrio con queste parole: “Non facciamo errori sull’onda dell’emotività. Ottima l’intenzione politica, ma non diciamo cose irrealizzabili. La compravendita riguarda singoli appartamenti. La sicurezza statica l’intero edificio”.

Il professor Cosenza conclude—anche a motivare le decise parole sopra riportate— che “non si può obbligare a preparare e inserire un certificato statico—qualunque esso sia—negli atti delle singole compravendite che riguarda un singolo e non l’intero condominio.”

Contraria si è detta anche Confedilizia (Confederazione italiana proprietà edilizia), alludendo al fatto che “è evidente a chiunque conosca l’Italia che la richiesta di questo obbligo giunge ciclicamente (e persino, tristemente, poche ore dopo una tragedia) da professionisti in cerca di lavoro facile e garantito (attraverso l’ennesimo pezzo di carta)”.

Nonostante sia presto per formulare giudizi definitivi in merito alla bontà della misura annunciata, questa presenta, sicuramente, anche aspetti positivi. Difatti, se il certificato di stabilità divenisse obbligatorio si innesterebbe un (lento) processo finalizzato a “fotografare” l’attuale stato degli edifici in Italia. La sola misura annunciata, però, non può bastare a risolvere il problema di cui si parla ma rappresenta, unitamente agli incentivi fiscali di cui abbiamo accennato, un importante punto di partenza.

Avv. Diego Montemaggi

Immagini | Copertina via Unspash|Foto 1 modificata in b&n di Jimmy Harris